Hipoteka po nowelizacji
Hipoteka jest jedną z form zabezpieczenia wierzytelności m.in. z występujących powszechnie w obrocie gospodarczym umów kredytu, a tym samym jedyną formą zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Podstawę prawną dla hipoteki stanowi ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982, nr 19 poz. 147 z późn. zm., dalej „Ustawa”).Klaudyna Jarzec
aplikant radcowski
klaudynajarzec@gmail.com
20 lutego br. weszła w życie ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie Ustawy i niektórych innych ustaw (Dz.U. 2009, nr 131, poz. 1075, dalej „Nowelizacja”). Nowelizacja ma przede wszystkim na celu uporządkowanie i uproszczenie obecnego stanu prawnego, a także skrócenie czasu ustanawiania hipoteki na zabezpieczenie już nie tylko jednej, ale kilku wierzytelności. Zadaniem Nowelizacji jest wprowadzenie pozytywnych zmian zarówno dla właścicieli, użytkowników wieczystych nieruchomości i podmiotów, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak również dla wierzycieli.
Podstawowe zmiany dotyczą ujednolicenia hipoteki poprzez likwidację podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną, wprowadzenie możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych tego samego wierzyciela, wprowadzenie administratora hipoteki i rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Ujednolicenie hipoteki
Dotychczasowe przepisy przewidywały dwa rodzaje hipoteki – tj. hipotekę zwykłą zabezpieczającą kapitał, odsetki o stałej stopie procentowej, nieprzedawnione odsetki ustawowe za opóźnienie i przyznane koszty procesu oraz hipotekę kaucyjną zabezpieczającą odsetki o zmiennej stropie procentowej, odsetki umowne za opóźnienie i koszty postępowania. W praktyce powyższy podział rodził wiele wątpliwości już na etapie wyboru właściwej hipoteki, a następnie na etapie wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości przez sądy.
Nowelizacja zniosła powyższy podział. Według nowych przepisów hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną do oznaczonej sumy pieniężnej. Może to być również wierzytelność przyszła. Na skutek Nowelizacji hipoteka zabezpiecza kapitał, odsetki o stałej stopie procentowej, odsetki o zmiennej stopie procentowej, przyznane koszty postępowania i inne świadczenia uboczne, jak odsetki umowne za opóźnienie, prowizje bankowe czy kary umowne, o ile zostały wymienione w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W praktyce oznacza to, iż jedną hipoteką można zabezpieczyć zarówno kwotę kredytu, jaki i naliczane od niego odsetki – te o stałej, jak i zmiennej stopie procentowej.
Ponadto, Nowelizacja znosi wymóg, aby hipoteka była wyrażona w tej samej walucie, co waluta wierzytelności. Tym samym waluta hipoteki nie musi być tożsama z walutą zabezpieczonej wierzytelności. Jedna hipoteka może zabezpieczać kredyt wielowalutowy. Co więcej, w przypadku zmiany waluty wierzytelności nie jest wymagana zmiana treści hipoteki i wpis do księgi wieczystej.
Istotna modyfikacja – szczególnie dla przedsiębiorców – wynika również z art. 68 ust. 2 zd. 2 Ustawy, zgodnie z którym, jeśli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki, dzięki czemu ma możliwość zaciągnięcia kolejnego kredytu. Należy jednak zwrócić uwagę, iż Nowelizacja nie określa trybu, w jakim następuje realizacja tego uprawnienia. Należy zatem przyjąć, iż właściwy jest tryb procesowy.
Jedna hipoteka kilka wierzytelności
Zgodnie z art. 681 Ustawy, hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Stanowi to odejście od dotychczas obowiązującej zasady, że jedna hipoteka zabezpiecza jedynie jedną oznaczoną indywidualnie wierzytelność, tj. np. 30 zabezpieczonych wierzytelności równało się 30 hipotekom. Zmiana pozwala na zabezpieczenie jedną hipoteką wielu istniejących, jak również przyszłych wierzytelności, np. z umowy dostawy, umowy ramowej, najmu czy umów dotyczących linii kredytowej. Zaletą zmiany jest obniżenie kosztów i uproszczenie procedury ustanawiania hipoteki.
Warunkiem zabezpieczenia wielu wierzytelności jedną hipoteką jest określenie w umowie o ustanowieniu hipoteki stosunków prawnych i wynikających z nich wierzytelności objętych hipoteką. Wprawdzie Nowelizacja nie odnosi się wprost do sposobu określenia stosunków prawnych i wynikających z nich wierzytelności, jednak należy przyjąć, że ich określenie powinno być szczegółowe – dokładne i precyzyjne, tak aby nie rodziło żadnych wątpliwości podczas badania umowy przez sąd na etapie wpisywania hipoteki do księgi wieczystej.
Zgodnie z art. 941 Ustawy, hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeśli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności.
Administrator hipoteki
Celem wprowadzenia przez ustawodawcę do Ustawy administratora hipoteki jest dopuszczenie możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Przykładowo, hipoteka może zabezpieczać wierzytelności kilku podmiotów gospodarczych współpracujących w oparciu o umowę konsorcjum, np. stanowiących konsorcjum budowlane, inwestycyjne czy bankowe, realizujących jedno przedsięwzięcie polegające na budowie drogi czy mostu.
Administratorem hipoteki może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia; osoba fizyczna, prawna i ułomna osoba prawna. Administrator hipoteki działa w imieniu własnym, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności. W razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego administratora, jak również wobec braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora hipoteki, każdy z wierzycieli, których wierzytelności objęte są zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki. W tej sytuacji należy odpowiednio stosować przepisy o zniesieniu współwłasności.
Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki. W umowie należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności i przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą. Umowa ustanawiająca hipotekę musi być zawarta w formie pisemnej, z podpisami poświadczonymi notarialnie, a do wpisu hipoteki dodatkowo będzie konieczny dokument zawierający oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki. Administrator hipoteki wpisywany jest do księgi wieczystej, jako wierzyciel hipoteczny. Administrator może wytoczyć powództwo przeciwko właścicielowi nieruchomości i prowadzić z niej egzekucję.
Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym
Przed Nowelizacją obwiązywała zasada przesuwania się hipotek naprzód (lub inaczej wzwyż). Oznaczało to, iż po wygaśnięciu hipoteki na jej miejsce o wyższym pierwszeństwie wstępowała hipoteka z niższym pierwszeństwem. Kolejne hipoteki ustanawiane na nieruchomości, co do zasady, uzyskiwały niższe pierwszeństwo.
Dotychczasowy system został całkowicie zrewolucjonizowany przez Nowelizację wobec wprowadzenia stałych miejsc hipotecznych. Nowelizacja przyznała właścicielom nieruchomości prawo do rozporządzania zwolnionym miejscem hipotecznym, tj. prawo do ustanowienia nowej hipoteki, co oznacza możliwość zaoferowania dla nowego zabezpieczenia hipoteki o wyższym pierwszeństwie i prawo przeniesienia na zwolnione miejsce za zgodą uprawnionego innej hipoteki obciążającej nieruchomość, co oznacza możliwość zaoferowania dla istniejącego zabezpieczenia wyższego pierwszeństwa.
Tym samym zwolnione miejsce hipoteczne stało się przedmiotem obrotu, który pozwoli przedsiębiorcom na renegocjację warunków spłaty umów kredytu czy zawieranie nowych umów na korzystniejszych warunkach, wobec możliwości zaoferowania „lepszego” zabezpieczenia. Nowelizacja stwarza również możliwość rozporządzania przez właścicieli obciążonej nieruchomości zwolnionymi miejscami na rzecz „obcych” dłużników. Powyższe wzmocnione jest zawartą w Nowelizacji niedopuszczalnością zobowiązania się właściciela nieruchomości do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Wysokość nowej hipoteki lub hipoteki przeniesionej na miejsce hipoteki wygasłej nie może być wyższa niż kwota wygasłej hipoteki. Jeśli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem w części. Właściciel nieruchomości nie może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości.
Zgodnie z art. 1014 Ustawy, w razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej. Oznacza to, iż konieczne jest zarezerwowanie opróżnionego miejsca hipotecznego, aby móc nim swobodnie rozporządzać. Powyższe ograniczenie w żaden sposób nie umniejsza roli, jaką odegra rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym w obrocie gospodarczym, zwłaszcza w sektorze bankowym i ubezpieczeniowym.
Poza wyżej omówionymi zmianami Nowelizacja wprowadza jeszcze zmiany dotyczące hipoteki obciążającej udział we współwłasności nieruchomości, powstania hipoteki łącznej z mocy ustawy, w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu lub wydzielenia nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, przeniesienia wierzytelności hipotecznej i hipoteki na wierzytelności hipotecznej czy hipoteki przymusowej.
Podstawowe zmiany dotyczą ujednolicenia hipoteki poprzez likwidację podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną, wprowadzenie możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych tego samego wierzyciela, wprowadzenie administratora hipoteki i rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Ujednolicenie hipoteki
Dotychczasowe przepisy przewidywały dwa rodzaje hipoteki – tj. hipotekę zwykłą zabezpieczającą kapitał, odsetki o stałej stopie procentowej, nieprzedawnione odsetki ustawowe za opóźnienie i przyznane koszty procesu oraz hipotekę kaucyjną zabezpieczającą odsetki o zmiennej stropie procentowej, odsetki umowne za opóźnienie i koszty postępowania. W praktyce powyższy podział rodził wiele wątpliwości już na etapie wyboru właściwej hipoteki, a następnie na etapie wpisu hipoteki do ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości przez sądy.
Nowelizacja zniosła powyższy podział. Według nowych przepisów hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną do oznaczonej sumy pieniężnej. Może to być również wierzytelność przyszła. Na skutek Nowelizacji hipoteka zabezpiecza kapitał, odsetki o stałej stopie procentowej, odsetki o zmiennej stopie procentowej, przyznane koszty postępowania i inne świadczenia uboczne, jak odsetki umowne za opóźnienie, prowizje bankowe czy kary umowne, o ile zostały wymienione w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W praktyce oznacza to, iż jedną hipoteką można zabezpieczyć zarówno kwotę kredytu, jaki i naliczane od niego odsetki – te o stałej, jak i zmiennej stopie procentowej.
Ponadto, Nowelizacja znosi wymóg, aby hipoteka była wyrażona w tej samej walucie, co waluta wierzytelności. Tym samym waluta hipoteki nie musi być tożsama z walutą zabezpieczonej wierzytelności. Jedna hipoteka może zabezpieczać kredyt wielowalutowy. Co więcej, w przypadku zmiany waluty wierzytelności nie jest wymagana zmiana treści hipoteki i wpis do księgi wieczystej.
Istotna modyfikacja – szczególnie dla przedsiębiorców – wynika również z art. 68 ust. 2 zd. 2 Ustawy, zgodnie z którym, jeśli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki, dzięki czemu ma możliwość zaciągnięcia kolejnego kredytu. Należy jednak zwrócić uwagę, iż Nowelizacja nie określa trybu, w jakim następuje realizacja tego uprawnienia. Należy zatem przyjąć, iż właściwy jest tryb procesowy.
Jedna hipoteka kilka wierzytelności
Zgodnie z art. 681 Ustawy, hipoteka może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Stanowi to odejście od dotychczas obowiązującej zasady, że jedna hipoteka zabezpiecza jedynie jedną oznaczoną indywidualnie wierzytelność, tj. np. 30 zabezpieczonych wierzytelności równało się 30 hipotekom. Zmiana pozwala na zabezpieczenie jedną hipoteką wielu istniejących, jak również przyszłych wierzytelności, np. z umowy dostawy, umowy ramowej, najmu czy umów dotyczących linii kredytowej. Zaletą zmiany jest obniżenie kosztów i uproszczenie procedury ustanawiania hipoteki.
Warunkiem zabezpieczenia wielu wierzytelności jedną hipoteką jest określenie w umowie o ustanowieniu hipoteki stosunków prawnych i wynikających z nich wierzytelności objętych hipoteką. Wprawdzie Nowelizacja nie odnosi się wprost do sposobu określenia stosunków prawnych i wynikających z nich wierzytelności, jednak należy przyjąć, że ich określenie powinno być szczegółowe – dokładne i precyzyjne, tak aby nie rodziło żadnych wątpliwości podczas badania umowy przez sąd na etapie wpisywania hipoteki do księgi wieczystej.
Zgodnie z art. 941 Ustawy, hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeśli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności.
Administrator hipoteki
Celem wprowadzenia przez ustawodawcę do Ustawy administratora hipoteki jest dopuszczenie możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Przykładowo, hipoteka może zabezpieczać wierzytelności kilku podmiotów gospodarczych współpracujących w oparciu o umowę konsorcjum, np. stanowiących konsorcjum budowlane, inwestycyjne czy bankowe, realizujących jedno przedsięwzięcie polegające na budowie drogi czy mostu.
Administratorem hipoteki może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia; osoba fizyczna, prawna i ułomna osoba prawna. Administrator hipoteki działa w imieniu własnym, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności. W razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego administratora, jak również wobec braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora hipoteki, każdy z wierzycieli, których wierzytelności objęte są zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki. W tej sytuacji należy odpowiednio stosować przepisy o zniesieniu współwłasności.
Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki. W umowie należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności i przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą. Umowa ustanawiająca hipotekę musi być zawarta w formie pisemnej, z podpisami poświadczonymi notarialnie, a do wpisu hipoteki dodatkowo będzie konieczny dokument zawierający oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki. Administrator hipoteki wpisywany jest do księgi wieczystej, jako wierzyciel hipoteczny. Administrator może wytoczyć powództwo przeciwko właścicielowi nieruchomości i prowadzić z niej egzekucję.
Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym
Przed Nowelizacją obwiązywała zasada przesuwania się hipotek naprzód (lub inaczej wzwyż). Oznaczało to, iż po wygaśnięciu hipoteki na jej miejsce o wyższym pierwszeństwie wstępowała hipoteka z niższym pierwszeństwem. Kolejne hipoteki ustanawiane na nieruchomości, co do zasady, uzyskiwały niższe pierwszeństwo.
Dotychczasowy system został całkowicie zrewolucjonizowany przez Nowelizację wobec wprowadzenia stałych miejsc hipotecznych. Nowelizacja przyznała właścicielom nieruchomości prawo do rozporządzania zwolnionym miejscem hipotecznym, tj. prawo do ustanowienia nowej hipoteki, co oznacza możliwość zaoferowania dla nowego zabezpieczenia hipoteki o wyższym pierwszeństwie i prawo przeniesienia na zwolnione miejsce za zgodą uprawnionego innej hipoteki obciążającej nieruchomość, co oznacza możliwość zaoferowania dla istniejącego zabezpieczenia wyższego pierwszeństwa.
Tym samym zwolnione miejsce hipoteczne stało się przedmiotem obrotu, który pozwoli przedsiębiorcom na renegocjację warunków spłaty umów kredytu czy zawieranie nowych umów na korzystniejszych warunkach, wobec możliwości zaoferowania „lepszego” zabezpieczenia. Nowelizacja stwarza również możliwość rozporządzania przez właścicieli obciążonej nieruchomości zwolnionymi miejscami na rzecz „obcych” dłużników. Powyższe wzmocnione jest zawartą w Nowelizacji niedopuszczalnością zobowiązania się właściciela nieruchomości do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Wysokość nowej hipoteki lub hipoteki przeniesionej na miejsce hipoteki wygasłej nie może być wyższa niż kwota wygasłej hipoteki. Jeśli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem w części. Właściciel nieruchomości nie może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości.
Zgodnie z art. 1014 Ustawy, w razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej. Oznacza to, iż konieczne jest zarezerwowanie opróżnionego miejsca hipotecznego, aby móc nim swobodnie rozporządzać. Powyższe ograniczenie w żaden sposób nie umniejsza roli, jaką odegra rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym w obrocie gospodarczym, zwłaszcza w sektorze bankowym i ubezpieczeniowym.
Poza wyżej omówionymi zmianami Nowelizacja wprowadza jeszcze zmiany dotyczące hipoteki obciążającej udział we współwłasności nieruchomości, powstania hipoteki łącznej z mocy ustawy, w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu lub wydzielenia nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, przeniesienia wierzytelności hipotecznej i hipoteki na wierzytelności hipotecznej czy hipoteki przymusowej.
|
nr 4(108)2011  Zobacz więcej na temat: hipoteka na nieruchomości | jarzec | kaludyna jarzec |
|
