Hipoteka na nieruchomości
Zakres zabezpieczenia i sposób dochodzenia wierzytelności od dłużnika hipotecznego
Hipoteka jest powszechnym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. O pewności zabezpieczenia hipotecznego stanowi jego przedmiot – nieruchomość, bądź kilka nieruchomości (w przypadku tzw. hipoteki łącznej) albo udział we współwłasności nieruchomości.
Hipoteka jako rzeczowe zabezpieczenie wierzytelności
Prócz nieruchomości hipoteka może także obciążać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego (wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego) lub wierzytelność zabezpieczoną hipoteką (tzw. subintabulat).
Dłużnik hipoteczny jest tak zwanym dłużnikiem rzeczowym. W odróżnieniu od dłużnika osobistego (który za zaciągnięte zobowiązania odpowiada całym swoim majątkiem bez ograniczeń), odpowiada on wobec wierzyciela hipotecznego tylko z określonego składnika majątkowego, np. nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego – i tylko do wysokości ceny uzyskanej w toku sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym. O ile zatem dana nieruchomość obciążona jest hipoteką zwykłą umowną w wysokości 100 000 zł, a komornik sprzeda nieruchomość za 40 000 zł, wierzyciel nie może żądać zaspokojenia ponad tą drugą wartość. Najczęściej jednak dłużnik osobisty i rzeczowy to ta sama osoba, np. kredytobiorca, który po obciążeniu nieruchomości hipoteką nie dokonał jej sprzedaży.
Zakres zabezpieczenia
Wierzyciel hipoteczny w razie zwłoki dłużnika z zapłatą wierzytelności ma prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, a także bez względu na to, czyją stała się własnością.
W praktyce powstaje pytanie o zakres zabezpieczenia hipotecznego w przypadku obciążenia nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż przede wszystkim jest to sama nieruchomość, której wartość rynkowa stanowi gwarancję pokrycia, przynajmniej częściowego, zabezpieczanej wierzytelności. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (chyba że z nieruchomości prowadzona jest już egzekucja w trybie administracyjnym). W celu uzyskania zaspokojenia wierzyciel hipoteczny musi zatem uprzednio uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, np. prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
Zakres zabezpieczenia hipotecznego nie ogranicza się jednak tylko do samej nieruchomości. Hipoteka obciąża też, z mocy ustawy:
1) przynależności nieruchomości,
2) odłączone od nieruchomości części składowe, dopóki pozostają na nieruchomości,
3) roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy.
Przynależnościami nieruchomości są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Rzecz ruchoma musi pozostawać z nieruchomością w faktycznym związku, aby mogła być uznana za jej przynależność. Dla uznania ruchomości za przynależność nieruchomości ważna jest zatem więź gospodarcza, jaka łączy te dwie rzeczy, np. maszyna rolnicza służąca do uprawy nieruchomości rolnej. Przynależnością nie może być natomiast rzecz, która nie należy do właściciela obciążonej nieruchomości. Przynależnościami nieruchomości są takie rzeczy, jak: maszyny rolnicze, meble, sprzęt RTV, zwierzęta hodowlane, jednak każdy przypadek oceniany powinien być odrębnie.
Objęcie przynależności nieruchomości zakresem zabezpieczenia hipotecznego jest odstępstwem od ogólnej zasady, iż hipoteka jest zabezpieczeniem na nieruchomości (prócz tzw. hipoteki morskiej, którą można ustanowić na statku wpisanym do rejestru okrętowego lub na statku w budowie). W razie zbycia przez dłużnika rzeczy, która była przynależnością nieruchomości (w razie zmiany właściciela rzecz taka przestaje być przynależnością nieruchomości) rzecz ta pozostaje objęta hipoteką do czasu jej fizycznego pozostawania na nieruchomości, chyba że została zbyta w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Ruchomość, która stała się przynależnością nieruchomości już po ustanowieniu hipoteki, zostaje również objęta hipoteką.
Strony, w umowie o ustanowienie hipoteki na nieruchomości, nie mogą umówić się, że przynależności nieruchomości nie będą objęte zakresem zabezpieczenia hipotecznego. Fakt objęcia zakresem zabezpieczenia także przynależności nieruchomości nabiera znaczenia dopiero na etapie postępowania egzekucyjnego. Przynależności nie są bowiem ujawniane w księdze wieczystej, dłużnik może nimi swobodnie rozporządzać, a wierzyciel nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Komornik dokonując zajęcia nieruchomości zajmuje równocześnie znajdujące się na terenie nieruchomości przynależności.
Do chwili zajęcia nieruchomości przez komornika w toku postępowania egzekucyjnego, wierzyciel nie może sprzeciwić się usunięciu jej przynależności, jeżeli właściciel nie narusza w ten sposób zasad prawidłowej gospodarki. Za czynność prawidłowej gospodarki należy uznać takie działanie w stosunku do nieruchomości, które dłużnik podejmuje, czy też podjąłby, niezależnie od istnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką oraz toczącego się postępowania egzekucyjnego, np. usunięcie ściętych drzew z nieruchomości w celu ich sprzedaży. Po usunięciu przynależności z nieruchomości wygasa wobec nich zabezpieczenie hipoteczne. Zmniejsza się tym samym zakres ochrony wierzyciela. W interesie wierzyciela jest zatem sprzeciwienie się takim działaniom dłużnika, co odbywa się przez wytoczenie stosownego powództwa przeciwko właścicielowi nieruchomości. Od chwili zajęcia nieruchomości przez komornika wierzyciel może sprzeciwić się usunięciu jej przynależności także w przypadku, gdy takie działanie właściciela nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, czyli co do zasady w każdym wypadku. Jeżeli wierzyciel nie sprzeciwił się usunięciu przynależności zabezpieczenie hipoteczne na nich wygasa.
Prócz nieruchomości hipoteka może także obciążać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego (wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego) lub wierzytelność zabezpieczoną hipoteką (tzw. subintabulat).
Dłużnik hipoteczny jest tak zwanym dłużnikiem rzeczowym. W odróżnieniu od dłużnika osobistego (który za zaciągnięte zobowiązania odpowiada całym swoim majątkiem bez ograniczeń), odpowiada on wobec wierzyciela hipotecznego tylko z określonego składnika majątkowego, np. nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego – i tylko do wysokości ceny uzyskanej w toku sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym. O ile zatem dana nieruchomość obciążona jest hipoteką zwykłą umowną w wysokości 100 000 zł, a komornik sprzeda nieruchomość za 40 000 zł, wierzyciel nie może żądać zaspokojenia ponad tą drugą wartość. Najczęściej jednak dłużnik osobisty i rzeczowy to ta sama osoba, np. kredytobiorca, który po obciążeniu nieruchomości hipoteką nie dokonał jej sprzedaży.
Zakres zabezpieczenia
Wierzyciel hipoteczny w razie zwłoki dłużnika z zapłatą wierzytelności ma prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, a także bez względu na to, czyją stała się własnością.
W praktyce powstaje pytanie o zakres zabezpieczenia hipotecznego w przypadku obciążenia nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż przede wszystkim jest to sama nieruchomość, której wartość rynkowa stanowi gwarancję pokrycia, przynajmniej częściowego, zabezpieczanej wierzytelności. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (chyba że z nieruchomości prowadzona jest już egzekucja w trybie administracyjnym). W celu uzyskania zaspokojenia wierzyciel hipoteczny musi zatem uprzednio uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, np. prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
Zakres zabezpieczenia hipotecznego nie ogranicza się jednak tylko do samej nieruchomości. Hipoteka obciąża też, z mocy ustawy:
1) przynależności nieruchomości,
2) odłączone od nieruchomości części składowe, dopóki pozostają na nieruchomości,
3) roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy.
Przynależnościami nieruchomości są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Rzecz ruchoma musi pozostawać z nieruchomością w faktycznym związku, aby mogła być uznana za jej przynależność. Dla uznania ruchomości za przynależność nieruchomości ważna jest zatem więź gospodarcza, jaka łączy te dwie rzeczy, np. maszyna rolnicza służąca do uprawy nieruchomości rolnej. Przynależnością nie może być natomiast rzecz, która nie należy do właściciela obciążonej nieruchomości. Przynależnościami nieruchomości są takie rzeczy, jak: maszyny rolnicze, meble, sprzęt RTV, zwierzęta hodowlane, jednak każdy przypadek oceniany powinien być odrębnie.
Objęcie przynależności nieruchomości zakresem zabezpieczenia hipotecznego jest odstępstwem od ogólnej zasady, iż hipoteka jest zabezpieczeniem na nieruchomości (prócz tzw. hipoteki morskiej, którą można ustanowić na statku wpisanym do rejestru okrętowego lub na statku w budowie). W razie zbycia przez dłużnika rzeczy, która była przynależnością nieruchomości (w razie zmiany właściciela rzecz taka przestaje być przynależnością nieruchomości) rzecz ta pozostaje objęta hipoteką do czasu jej fizycznego pozostawania na nieruchomości, chyba że została zbyta w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Ruchomość, która stała się przynależnością nieruchomości już po ustanowieniu hipoteki, zostaje również objęta hipoteką.
Strony, w umowie o ustanowienie hipoteki na nieruchomości, nie mogą umówić się, że przynależności nieruchomości nie będą objęte zakresem zabezpieczenia hipotecznego. Fakt objęcia zakresem zabezpieczenia także przynależności nieruchomości nabiera znaczenia dopiero na etapie postępowania egzekucyjnego. Przynależności nie są bowiem ujawniane w księdze wieczystej, dłużnik może nimi swobodnie rozporządzać, a wierzyciel nie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Komornik dokonując zajęcia nieruchomości zajmuje równocześnie znajdujące się na terenie nieruchomości przynależności.
Do chwili zajęcia nieruchomości przez komornika w toku postępowania egzekucyjnego, wierzyciel nie może sprzeciwić się usunięciu jej przynależności, jeżeli właściciel nie narusza w ten sposób zasad prawidłowej gospodarki. Za czynność prawidłowej gospodarki należy uznać takie działanie w stosunku do nieruchomości, które dłużnik podejmuje, czy też podjąłby, niezależnie od istnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką oraz toczącego się postępowania egzekucyjnego, np. usunięcie ściętych drzew z nieruchomości w celu ich sprzedaży. Po usunięciu przynależności z nieruchomości wygasa wobec nich zabezpieczenie hipoteczne. Zmniejsza się tym samym zakres ochrony wierzyciela. W interesie wierzyciela jest zatem sprzeciwienie się takim działaniom dłużnika, co odbywa się przez wytoczenie stosownego powództwa przeciwko właścicielowi nieruchomości. Od chwili zajęcia nieruchomości przez komornika wierzyciel może sprzeciwić się usunięciu jej przynależności także w przypadku, gdy takie działanie właściciela nie narusza zasad prawidłowej gospodarki, czyli co do zasady w każdym wypadku. Jeżeli wierzyciel nie sprzeciwił się usunięciu przynależności zabezpieczenie hipoteczne na nich wygasa.
